Ideas clave
- Separa ingresos brutos, netos y flujo de efectivo.
- Incluye costos variables, fijos, reservas y deuda.
- Compara escenarios y no un solo mes excepcional.
Empieza por el ingreso disponible y termina en flujo
Calcula noches disponibles × ocupación × tarifa promedio para estimar alojamiento. Suma cargos realmente cobrados y resta comisiones, limpieza absorbida, servicios, mantenimiento, administración, impuestos no trasladados y una reserva de reposición. El resultado antes de deuda es el ingreso operativo neto; después de deuda obtienes flujo de efectivo.
- Margen operativo = ingreso operativo neto ÷ ingresos.
- Retorno sobre efectivo = flujo anual ÷ efectivo invertido.
- RevPAR = ingreso de alojamiento ÷ noches disponibles.
Modela tres escenarios, no una promesa
Usa ocupación, ADR y costos conservadores, base y favorables. Aplica temporada mes a mes: un promedio anual plano esconde meses negativos. Separa mejoras extraordinarias del gasto recurrente para no distorsionar la operación normal.
Revisa desviaciones cada mes
Compara presupuesto contra real por categoría. Si el ingreso cae, identifica si cambió disponibilidad, demanda, precio o conversión. Si el margen cae con ventas estables, revisa rotaciones, servicios, reparaciones y cargos. Una métrica útil siempre conduce a una decisión concreta.
Preguntas frecuentes
- ¿Qué rentabilidad es buena?
- No existe un porcentaje universal: compárala con el riesgo, financiamiento, alternativas de inversión y objetivos del propietario.
- ¿Debo incluir el valor del inmueble?
- Sí para retorno sobre activos; para retorno sobre efectivo usa el capital realmente aportado. Reporta ambos sin mezclarlos.
